(1)　方位格差が顕在化した背景

(2)　方位格差の考え方

　いわゆる方位格差と呼ばれるものについては、必ずしもその意義や実態が確定している状況にはないと思われる。前記(1)においては、方位格差をあたかも既定の概念のように使用したが、方位格差という概念がこのような状況にあるとすれば、固定資産税評価における方位格差の取扱いについて調査研究するに際しては、まずその意義・実態について予備的に分析検討しておく必要があると考えられる。そこで、ここでは、いわゆる方位格差の影響が生じるとされる一般的事例の分析検討や他の公的土地評価制度における方位格差の意義の調査・検討を通じてその意義・内実を極力明確にしておくこととする。なお、地理学上の方位角、いわゆる方位そのものの間には優劣や良否の関係はないのであるから、方位格差という場合の方位の優劣や良否についての格差は、方位自体の優劣や良否の格差ではなく、方位に起因してその土地に生じる特定の状態についての優劣・良否の格差であると考えられることを無用な混乱を避けるためにも予め記しておきたい。


　以上、一般的に方位による格差が比較対照される事例についてその具体的実態と公的土地評価の一手法である土地価格比準表における方位格差の意義について検討してきた。この検討結果を踏まえるならば、いわゆる方位格差という概念の意義は、当面、個々の土地においてはその土地から見た接面街路の方位による日照、通風等の変化に伴う快適性の優劣格差の意義であり、一定範囲にわたる地域の場合においても、その具体的実態は地域の日照、温度、湿度、風向き等の優劣格差の意義であるものとして分析・検討することができるものと考える。
　次章においては、地価公示や都道府県地価調査にはもとより、固定資産税評価にも密接に関連する不動産鑑定評価における価格形成要因及びこれらの要因の方位格差との関係等の調査分析を通してここでの検討結果について検証するとともに、方位格差の不動産鑑定評価における考え方、取扱い等について調査分析することとする。

(1)　不動産鑑定評価における価格形成要因

　不動産の鑑定評価では、不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）について次のように考えられている。すなわち、不動産の経済価値は、�@その不動産に対してわれわれが認める効用、�Aその不動産の相対的稀少性、�Bその不動産に対する有効需要、の三者の相関結合によって生ずる。価格形成要因とは、この三者に影響を与える要因をいうとされ、これらの価格形成要因は、各々ばらばらに独立して存在し、作用しているものではなく、すべての要因が有機的に関連し、結合し合うことによって、不動産の価格を形成している。
　不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移および動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要であるとされている。
　これを図示すれば、概ね次のように表すことができる。



《要因間の相互関係》

(1)　地域要因 …… 傾斜の方位

　地域要因の例示の中に住宅地域の場合の「眺望、景観等の自然的環境の良否」の要因があるが、ここでいう自然的環境には、眺望、景観を中心に、地勢、地盤、地質が含まれるものである。地勢は、その土地が丘陵地、台地、低湿地、窪地、平坦地等であるか、傾斜地であればどの方位へ傾斜しているか等の区別するものであって、自然的環境における場所的価値を左右する大きな要因の一つとされている。通常、傾斜地にあっては、地勢が南向きに緩い傾斜をしている丘陵地が最高の住宅地とされ、北向き傾斜地は地勢条件としては劣ると考えられる。
　このような地勢の要因は複数の画地を含んで面的に共通するものであるから、地域要因に該当し、不動産鑑定評価ではこれらの要因が共通する範囲を地域の単位として把握するものである。したがって、南向き斜面の住宅団地などについて「南向き」の状況は地域要因としての眺望、地勢、傾斜の方向などとして把握することとなる。

(2)　個別的要因……接面街路の方位

　個別的要因としての価格形成要因の分析、判定を行う過程で、住宅地の評価の場合には、接面街路の方位により日照、通風がその住宅地としての快適性に及ぼしている影響に着目する。したがって、方位の要因は、接面街路の方位により鑑定評価対象地とその対象地が属する近隣地域の標準的画地との間に格差を生じる日照の確保の程度ということになり、画地ごとに価格への影響を分析、判定するものである。
　しかしながら、日照、通風及び乾湿の優劣に基づく格差率は、方位の影響のみならず、画地が属する地域、住宅地・商業地などの用途、画地規模、間口、奥行き等によっても異なることに注意する必要がある。



《接面街路の方位》


　極めて稀なケースの想定となるが、下図のように、仮に、ある地域内で画地の接面街路がすべて同じ方位（たとえば北）である場合を考えると、方位は地域内で共通の要因となり、画地間では方位格差が生じないこととなる。しかし、地域内のある一つの画地が東西に分割され、道路が築造されると、地域の状況はそれほど変化しない中で、地域内に新たに東向きの画地と西向きの画地が生じるケースがある。
　この場合、すべて北向き画地の場合で地域内の格差がゼロであったとしても「接面街路の方位」はあくまで個別的要因であって、地域要因とは扱いが異なると思われる。

(1)　用途・市場等による方位要因の作用の相違

(2)　他の個別的要因との作用関係

　既に触れたように、不動産の価格を形成する要因は、各々独立して存在し、独立して作用しているものではなく、すべての要因が有機的に関連し、結合し合うことによって不動産の価格を形成している。このことは、接面街路の方位についても同様であり、評価対象地の接面街路の方位が北側にあっても、その対象地が南側隣接地よりも高く、日照時間が十分確保できる場合には、画地条件としての方位格差は生じない場合がある。このように、接面街路の方位は、特に戸建て住宅地の価格形成において、他の要因と有機的に関連しながら作用するのであるが、結局のところ「日照、通風及び乾湿」要因を通じて住環境・居住の快適性に影響することとなる。これを図示すれば次のようになろう。


《価格形成要因間の相関関係》


　次に、この関係を具体的に見ることとする。

(1)　方位格差と他の要因との関係整理

　本章において、これまで見てきたように、不動産鑑定評価上、日照、通風及び乾湿に影響を与える要因として、方位のほか街路の広狭や土地の高低等があることが、明らかになったが、これらをもとに類型化すると、実際の方位格差とその他の要因との関係は次のようにパターン化して考えられる。



　パターン1は、方位、街路の広狭、土地の高低等の各要因が個別に作用して日照、通風及び乾湿に影響を及ぼしているイメージが考えられる。
　これに対しパターン2は方位と他の要因が重なるイメージで、例えば「土地の高低」は単独で「日照、通風及び乾湿」に影響を及ぼすとともに、「方位」にも影響を及ぼす部分があり、「方位」と「高低」の状況が相まって日照、通風及び乾湿に影響を及ぼしているパターンである。
　パターン3は各要因がすべて重なるイメージであり、複合的に作用しているととらえた状態を示している。
　前述のとおり、価格形成要因は各々ばらばらに独立して存在し作用しているものではなく、すべての要因が有機的に関連し結合し合うことによって不動産の価格を形成していることを考えると、方位についてはパターン2若しくは3のいずれかで整理されるものと考えられ、これらのパターンによって把握することが妥当であると考えられる。

(2)　日照、通風及び乾湿と方位の関係を把握するパターン

　次に、前述のパターン２及び３の関係からすると、方位格差はすべて日照、通風及び乾湿に包含される関係となるが、この両者の関係はこれだけではなく、次の２つのパターンが考えられる。
　下図のパターン４と５は日照、通風及び乾湿と方位との関係に着目したイメージである。



　パターン4は方位が完全に日照、通風及び乾湿に包含されているケースであり、パターン5は方位の影響が日照、通風及び乾湿のみならず他の要因や価格形成に影響を及ぼしているケースを示している。
　パターン5に該当するようなケースとしては、建物レイアウトの制約を考慮する場合がありうる。具体的には戸建住宅地のような場合で、北向き画地と南向き画地で建物と庭の位置関係、前面道路からの配管、出入口や駐車場の配置等が制約される程度に違いが生じることがある。
　しかしながら、一般の戸建住宅地で通常の売買の対象となる土地の場合には、方位が日照、通風及び乾湿以外の要因に及ぼす影響は小さく、パターン5のように格差率として把握するほどの差はない場合が多い。
　接面街路の方位は、住宅地の場合、建物の配置等の自由度により日照、通風及び乾湿が確保されるような画地規模に関連する要因、すなわち当該画地自体に内在する要因というより、接面する街路を日照、通風及び乾湿を確保するスペースとしてとらえ、このスペースと当該画地の規模を一体としてとらえた場合の日照、通風及び乾湿の優劣に影響する要因としてとらえることができる。
　このことは第�V章３(2)�@（p.16）の南側が公園等のスペースに面する［E］の場合で当該画地と公園等のスペースを一体として考えたときに当該画地単独との比較で、日照、通風及び乾湿の優る程度が把握される場合と同様である。





　したがって、方位格差は日照、通風及び乾湿に包含されるパターン4が一般的と考えられる。

(1)　事例価格の標準化補正

　標準化補正では、取引事例に係る不動産について、その事例が属する地域における標準的な土地を設定し、当該取引事例土地に係る個別的要因の標準化補正を行って、まず取引事例に係る土地をその地域の標準的な土地に合致したものに補正する。
　この個別的要因の標準化補正は、取引価格がその不動産の個別的特性を反映し、しかも個々の土地の最有効使用がその近隣地域の特性の制約下にあることから、その個別的要因をその属する地域内で土地の利用状況、環境、地積、形状等が中庸のものである標準的使用の土地、すなわち標準的画地に合致したものに補正するために行うものである。

(2)　地域要因の比較

　次の段階では、その地域における標準的な画地と対象地の存する近隣地域における標準的な画地に係る地域要因の比較を行う。
　この地域要因の比較に当たっては、対象不動産及び取引事例に係る不動産の存する地域それぞれの標準的使用のあり方（標準的画地の利用状況）とそれによって代表される地域の価格水準とを十分に認識し、関連づけて分析することが求められている。

(3)　個別的要因の比較

　対象地が属する近隣地域における標準的画地と対象地との個別的要因の比較を行い、個別格差率を判定する。
　「接面街路の方位」は他の要因と関連しながら「日照、通風及び乾湿」に作用することで、住環境・居住の快適性に影響を及ぼすものであり、鑑定評価で価格形成要因の分析対象となるものである。
　ただし、この要因間の相互関係が複雑であるため、「日照、通風及び乾湿」の格差について個性率として表示する際には、各鑑定士の判断で様々な要因名で代替させて表示することがある。
　例えば新規に造成された住宅団地のように、同時期に同規模・同形状の大量の宅地が供給される場合、「日照、通風及び乾湿」の優劣の程度が増幅され、この優劣の程度が方位格差に代替され顕著に把握されることがある。

(1)　鑑定評価価格の活用

　固定資産税評価における標準宅地の適正な時価の評定に際し、鑑定評価価格を活用するに当たっては、標準宅地について、鑑定評価上の個別的要因が含まれていない価格である「１平方メートル当たり標準価格」を求め、当該価格を基礎として当該標準宅地の沿接する主要な街路の路線価を付設することとされている（「鑑定評価書に係る『1平方メートル当たり標準価格』の取扱いについて」平成4年8月20日事務連絡）。これは、標準宅地に固有の評価上の要素が路線価に反映され、路線価を同じくする各画地の共通要素とならないようにするためである。
　ところで、ここにいう「１平方メートル当たり標準価格」とは、鑑定評価における標準的画地の１平方メートル当たり価格であり、また、鑑定評価における標準的画地とは、鑑定対象地の属する近隣地域において土地の利用状況、環境、地積、形状等が中庸のものであり、その利用状況が標準的使用の土地をいうものであるが、固定資産税宅地評価における標準宅地とは、状況類似地域内の主要な街路に沿接する宅地のうち奥行、間口、形状等が当該状況類似地域において標準的な宅地であることに留意が必要である。そのため、当該標準宅地の奥行について、固定資産税の画地計算法を適用され、何らかの補正がなされる場合であっても、それが当該状況類似地域において標準的な奥行であれば、鑑定評価上の標準的画地となり、したがって、「１平方メートル当たり標準価格」にこの鑑定評価上の要素が反映されている場合もあることから、このような場合には当該１平方メートル当たり標準価格を画地計算法に定める当該補正率によって除した額の７割を目途として路線価を付設することとなる（「鑑定評価書に係る『1平方メートル当たり標準価格』の取扱い等について」平成７年９月19日事務連絡）。

(2)　地価公示価格及び都道府県地価調査価格の活用

　標準宅地である地価公示地及び都道府県地価調査地の画地条件等補正内容の把握のため、不動産鑑定士等から意見書を徴し、これらの土地について個別的要因が存する場合には、同要因を標準化補正して求められた「標準化補正後価格」を基礎としてこれらの土地に沿接する主要な街路の路線価を付設することとされている（「標準宅地の適正な時価の評定に当たり、地価公示価格又は都道府県地価調査価格を活用する場合に、不動産鑑定士等から意見書を徴する際の参考様式の送付について」平成10年４月２４日事務連絡）。

(1)　日照、通風及び乾湿の要素として整理される場合



(2)　個別の要素として整理される場合

　現状の価格形成要因等を分析すれば、方位を要因とする日照、通風及び乾湿の価格に及ぼす影響が顕著であるのは、ある程度限定された地域であるとみて差し支えない。
　例えば既成市街地においては日照、通風及び乾湿の優劣は方位のみならず隣接不動産等周囲の状況の影響を受け、また、価格に与える影響は周囲の状況による場合の方が勝るのが一般的なので方位による影響は顕在化しないと考えられる。一方、新規造成住宅団地や土地区画整理事業地等の同一・多量の宅地が同時に分譲される場合においては、方位に代替された日照、通風及び乾湿の影響について顕著な価格差が認められる場合があると第�V章で分析されたところである。この場合は、路線価とは別に、各筆の評点数の付設において、その価格差を反映することが考えられる。ただし、この価格差については、地域性、個別性が強いので、必要と認められるのであれば市町村長所要の補正として対応するのが適切と考えられる。

(1)　所要の補正の例

　前節で、方位格差と呼ばれるものは、日照、通風及び乾湿の優劣が顕著な価格差を方位に代替させて方位格差として把握される場合は、地域性、個別性が強いので、所要の補正として対応するのが適切と整理されたことから、一般的な所要の補正の例を示すことには困難が伴う。また、地域性、個別性が強いことから、所要の補正は限定された地域について対応すべきものであり、地域の実情やその個別性に着目して、個々具体的に判断すべきものではあるが、あえて参考的な考え方を示すと次のようなものが考えられる。


(2)　所要の補正を考慮する場合の留意点

日照・通風及び乾湿による居住の快適性、建物の配置等の利用効率が劣る
セットバックを要する不整形地で建物のレイアウト等利用効率が劣る
総額が抑えられ、市場性が優る

〈方位格差〉　　接面方位……▲1
〈画地条件〉　　規模が小さい
　　　　　　　　路地状部分を含む不整形
　　　　　　　　要セットバック

（参考）

仮に右図のように南側道路の幅員が広かったとしても、接面する間口が狭いため、一般的に方位はプラス評価されない。

角地で、接面方位等も勘案すると利用効率・居住の快適性が優る

〈方位格差〉 （記載なし）
〈画地条件〉 角地……＋4

i)　評価の概要
　この評価例の対象地はいずれも○○2丁目に所在する戸建住宅用地である。
　この造成団地は街区が区画整然としており地域の一体性が強く、周辺の既成住宅地域と比較して良好な近隣環境が形成されており、価格形成過程に類似性が認められる。
　評価の手順として、まず標準地（近隣地域の標準的画地）の標準価格を査定し、次に各画地の個別的要因の格差修正率を査定して、各画地の価格を求めている。
ii)　日照・通風及び乾湿と方位格差の扱い
　この住宅団地の評価例では、日照・通風及び乾湿に係る価格形成要因について次のような分析を行っている。

(1)　土壌汚染の状況の調査


(2)　指定区域の指定等

　都道府県知事は(1)�@、�Aの調査の結果、当該土地の土壌の特定有害物質による汚染状態が環境省令で定める基準に適合しないと認める場合は、当該土地の区域を特定有害物質によって汚染がされている区域として指定（以下、「指定区域」という）、公示することとされており、その場合には、指定区域の台帳を調製し、閲覧に供することとされている。

(3)　健康被害の防止措置

　人の健康に係る被害が生じるおそれがある場合には、都道府県知事は、土地の所有者等に対して、汚染の除去等の措置を命ずることができる。また、指定区域内で土地の形質変更をする場合には、都道府県知事に届け出なければならず、施行方法が一定の基準に適合しないと認めるときは、その施行方法に関する計画の変更を命令することができるとされている。なお、土地の所有者等に土壌の汚染除去等の措置命令がなされた場合には、命令を受けた土地所有者等は、汚染原因者に費用を請求することができるとされている。（参考資料２−４）

(4)　指定区域の状況について

　土壌汚染対策法による指定区域については、既に解除された区域も含めると平成１７年１月１５日現在で５２区域となっている。このうち、既に全部解除された区域は１７区域となっており、これらの区域は１２の地方団体に所在していた。また、一部解除された指定区域は３区域となっており、これらの区域は３の地方団体に所在していた。これらの解除に係るものを除いたものが現に指定されている指定区域となるが、これについては３２区域となっており、２６の地方団体に所在している。なお、この団体数は、延べ数である（参考資料３参照）。

(1)　土壌汚染の経緯

　不動産市場の中で土壌汚染がクローズアップされたのは、ここ数年の話になると思われるが、土壌汚染は、かなり古くからあるが、土壌汚染の原因行為はつい最近の話ではなく、むしろ、少なくとも昭和の時代が主だったといわれている。また、汚染原因についても違法性のあるものとは限らず、たとえば、揮発性有機化合物（以下、ＶＯＣという）であるテトラクロロエチレンや、重金属である六価クロムといった、当時非常に便利なものとして扱われていたものが、実は有害なものであったということが、後々大きな問題になった（参考資料２−５）。こうしたことから、平成３年には土壌汚染の環境基準が設けられ、平成１５年の土壌汚染対策法の施行に至っている。
　一方、不動産市場において土壌汚染の問題は、phase（フェイズ）�T，�U，�V（※）といったＡＳＴＭ（米国材料試験協会）の履歴調査の規格や、土壌汚染対策法及び各地方自治体の土壌汚染に関する条例などの制定、個別の問題事例等があり、これらを背景として、不動産鑑定評価の改正があり、土壌汚染という問題が大きなインパクトを与えることになった。（参考資料２−６）


(2)　土壌汚染対策法と不動産市場

　土壌汚染対策法は健康被害の保護が目的であり、不動産市場あるいは不動産の価値から考える場合には捉え方が異なることになる（参考資料２−７）。
　また、土壌汚染対策法においては立ち入り禁止や、覆土、掘削除去等様々な措置があるものの、その目的は健康被害の保護であり、原則は覆土ということになっている。ただし、指定区域が解除になる要件については掘削除去あるいは原位置浄化になっている（※掘削除去も原位置浄化も措置の際に含有基準、溶出基準を超える汚染範囲を確定して、その全てを浄化する）。この措置レベルには立ち入り禁止から掘削除去まで様々あるが、掘削除去に近づくほど、費用がかかることになる（参考資料２−８）。

(3)　土壌汚染地の価値

　土壌汚染地の価値について、基本は掘削除去、浄化であることを考えると、その価値は、土壌汚染がないものとした場合の土地の価値から、浄化措置に要する費用と、心理的な嫌悪感等と呼ばれるスティグマによる減価を控除したものになると考えられる。ただし、この場合、地価水準が低いところについては、スティグマを考える前の掘削除去等の浄化措置に要する費用が、土壌汚染がないものとした土地の価値を上回ることになることが考えられる。スティグマについても、浄化した後に、すぐに消滅するということにはならないとしても、一般に時の経過とともにその減価は逓減していくのではないかという考え方もある（参考資料２−９，２−１０，２−１１）。

(4)　鑑定評価基準と土壌汚染

　不動産鑑定評価基準が改正されたことに伴い、不動産鑑定士がおこなわなければならない調査（独自調査）は、土壌汚染対策法等の情報や、閉鎖登記簿を含めた過去に遡っての調査とされている。この調査については、過去の住宅地図について、昭和３０年代まで遡ることが理想とされている。また、ヒアリングや、終戦直後の米軍による航空写真などについてもできる範囲内で収集することになっている。このような調査を全く行わずに、不動産鑑定士等は鑑定評価することができないということになる（参考資料２−１２）。
　また、正常価格の概念については、土壌汚染のない場合の価値と比較して、基本的には浄化措置（掘削除去、原位置浄化）に要する費用を前提としたものと、スティグマによる減価の２つの要素分の価値減価を考量したものを原則的に正常価格と考えることが、不動産市場の実態からも妥当性が高い（参考資料２−１３）。ただし、掘削除去等を行うと、浄化措置に要する費用がもともとの土地の価値を上回る場合には、この考え方は使えない場合があるという問題がある。
　また、社団法人日本不動産鑑定協会から「土壌汚染に関わる不動産鑑定評価上の運用指針�U」が示された。不動産鑑定士等の専門家責任を可能な限り回避できるように、鑑定評価する際には、判断に至った経緯について鑑定評価書に記載するといったことや、その判断に至った資料を一定期間保管することなどが定められている（参考資料２−１４，２−１５，２−１６）。

(5)　浄化措置に要する費用

　鑑定協会の考え方としては、現時点では不動産鑑定士等が独力で浄化措置に要する費用の算定を行うことができるものではなく、専門調査機関からの見積もりを活用し、その見積もりの内容について不動産鑑定士等が判断して、浄化措置に要する費用として用いることになっている（参考資料２−１７）。

(6)　スティグマ

　スティグマは心理的な要因だけではなくて、調査が不十分であった場合の対応など、将来、追加的に発生する費用なども含まれている。また、売り手・買い手の中でスティグマに関しては主張が分かれている（参考資料２−１８，２−１９，２−２０，２−２１）。

(7)　土壌汚染地の評価手法

　不動産鑑定評価基準には原価法、取引事例比較法、収益還元法の３手法があり、各試算価格を調整して最終的な鑑定評価額を求めるが、土壌汚染地に関しては事例がないことなどの理由により、土壌汚染がない場合の土地の価値を求め、浄化措置に要する費用とスティグマによる減価を控除するという手法を取らざるを得ないということが現状のようであり、鑑定協会も、当面、この一手法で評価を行うこともやむを得ないという見解を示している（参考資料２−２２，２−２３）。

(8)　価格形成要因としての土壌汚染

　価格形成要因として土壌汚染をどのように捉えるかについては、土壌汚染による減価を定量化し、それを不動産の鑑定評価額にどのように反映させていくかということである。土壌汚染による減価を定量化するには一定レベルの土壌調査が必要であり、可能性のレベルにとどまる不動産鑑定士等の独自調査や、専門調査機関によるフェイズ�T調査では、当該減価を定量化するというところまで達しないことになる（参考資料２−２４，２−２５）。
　なお、鑑定協会の運用指針�Uに関する研修会において、土壌汚染地の鑑定評価額を求めるのに必要な調査レベルに関する基本的な考え方が示された。

(9)　各省庁の考え方

　土壌汚染地の評価に関しては、各省庁で種々の考え方が併存している。ここでは、国土交通省の不動産鑑定評価基準について概要をまとめてきたが、国土交通省による「公共用地取得における土壌汚染への対応に関する基本的考え方」については、覆土が原則措置になっており、財務省の国有財産を売却するときの考え方については、掘削除去が基本になっている。また、競売の場合については、土壌汚染の可能性（必ずしも専門調査機関による十分な調査によらないレベルの可能性）で減価の判定をすることになっている。一方、国税庁は土壌汚染地として評価する土地は、「課税時期において、評価対象地の土壌汚染の状況が判明している土地」であり、土壌汚染の可能性があるなどの潜在的な段階では土壌汚染地として評価することはできないという考え方が基本になっているが、ここでいう「土壌汚染の状況が判明している土地」とは、フェイズ�Uの調査が行われており、土壌汚染の質的、量的な把握ができる土地であると思われる（参考資料２−２６，２−２７，２−２８，２−２９）。