(財)資産評価システム研究センター

�V　公的土地評価の評価額の相違について

固定資産税評価の市街地宅地評価法における「主要な街路」と「その他の街路」について、特定の土地を選び、価格形成要因のうち個別的要因の格差が生じない整形な宅地、格差が生じうる宅地について、それぞれ鑑定評価を行い、当該宅地についての固定資産税評価及び相続税評価により算定される価額について比較を行った。 １　調査基準日 ・Ｈ１４年１月１日 ２　調査の前提条件 ・調査地点の所在する都市は、政令指定都市、特例市、県庁所在市から選定（以下順にＡ市、Ｂ市、Ｃ市という。）し、調査地点の選定は当該市が行った。 ・固定資産税評価額は平成１５年度基準年度分時点修正前暫定数値を市が算定し、相続税評価、不動産鑑定評価は、日本不動産研究所が算定した。 ３　調査対象とした土地及び個別的要因について ・整形な土地（「主要な街路」と「その他の街路」に面しているもの） ・特定道路からの距離による容積率に格差のある土地 ・高圧線下の土地 ４　結果 (１)　主要な街路に沿接する「整形な土地」 　Ａ市の調査地点においては、鑑定評価、相続税評価、固定資産税評価間における角地の補正率が異なることにより、若干の開差が生じているが、概ね鑑定評価、相続税評価、固定資産税評価間の均衡が保たれている。 (２)　その他の街路に沿接する「整形な土地」 　方位格差率等が異なることにより、若干の開差が生じているが、概ね鑑定評価、相続税評価、固定資産税評価間の均衡が保たれている。 (３)　特定道路からの距離による容積率に格差のある土地 　鑑定評価の標準価格と、相続税評価・固定資産税評価の路線価をみると、概ね鑑定評価、相続税評価、固定資産税評価間の均衡が保たれている。 　相続税評価及び固定資産税評価においては、容積率緩和に関する補正は行われていないため、鑑定評価、相続税評価、固定資産税評価間に開差が生じている。 (４)　高圧線下の土地 　鑑定評価の標準価格と相続税評価、固定資産税評価の路線価をみると、概ね鑑定評価、相続税評価、固定資産税評価間の均衡が保たれている。 　不動産鑑定評価では、Ｂ市、Ｃ市の調査地点とも標準的使用及び最有効使用が低層住宅地であることから、減価率が小さい。 　これに対してＢ市の固定資産税評価では、高圧線下地部分につき一律５０％の減価、Ｃ市では、高圧線下地部分につき一律２０％の減価を行っている。これは、補正率を決定するにあたって、固定資産税評価が大量一括評価であることを踏まえ、市内の高圧線下地のうちで最も高い減価率を一律に採用しているためである。 　相続税評価については、高圧線下地の補正は考慮されていない（ただし、地役権が設定されている場合には、利用制限に応じた権利の評価が行われる。）。 　結果として、鑑定評価、相続税評価、固定資産税評価間に開差が生じている。 ＜参考文献＞ ※１　 「地価公示の見方について」（土地鑑定委員会・平成１４年地価公示） ※２　 「わが国税制の現状と課題−２１世紀に向けた国民の参加と選択−答申」第２章第四節２（１）相続税の意義（政府税制調査会・平成１２年７月１４日） ※３　 「地方税制の現状とその運営の実態」４５３頁（財団法人地方財務協会・平成９年） ※４　 「不動産鑑定評価基準」第５章第３節�T ※５　 「相続税基本通達逐条解説」３頁（財団法人大蔵財務協会・平成１２年） ※６　 「財産評価基本通達逐条解説」７頁（財団法人大蔵財務協会・平成１２年） ※７　 「基礎から学ぶ財産評価」３５頁（財団法人大蔵財務協会・平成１４年） ※８　 「固定資産税逐条解説」２５頁（財団法人地方財務協会・昭和５８年） ※９　 「固定資産評価基準解説（土地篇）」４８１頁（財団法人地方財務協会・平成１３年） ※10　 大阪高裁平成１１年（ネ）第１９８３号 ※11　 東京高裁平成８年（行コ）第３号他 ※12　 「不動産鑑定評価基準等の改正について」（国土交通省土地・水資源局地価調査課・平成１４年７月３日） ※13　 「不動産鑑定評価基準」第１章，第３章